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摘要：城市土地市场 城市土地市场是什么？城市土地市场是指城市土地所有权或使用权转让或转让的地方。城市土地市场是一个完整的市场体系，由各种相互关联的专业土地市场组成。城市土地市场的内...

城市土地市场

城市土地市场是什么？

城市土地市场是指城市土地所有权或使用权转让或转让的地方。城市土地市场是一个完整的市场体系，由各种相互关联的专业土地市场组成。

城市土地市场的内涵

城市土地市场的经济本质是城市房地产市场。在中国，它是城市政府征用农地进入城市土地，转让城市土地使用权和城市土地使用权的交易场所和经济关系。城市土地产权构成城市土地市场的对象，可以是土地所有权或土地使用权；参与城市土地产权交易的当事人构成城市土地市场的主体；城市土地价格是城市土地的交易参数。由于城市土地是土地材料与土地资本的有机统一，城市土地价格一方面反映了城市土地的内在价值，另一方面反映了土地收入资本化决定的城市土地租赁水平。城市土地价格不仅是一般的交易参数，也是指导城市土地资源配置、调整土地关系、促进城市土地合理利用的重要经济杠杆。

城市土地市场的特点

城市土地市场具有一般市场体系的共性和不同于一般市场的特点。从我国城市土地市场的角度来看，主要体现在以下几个方面：

一是垄断与竞争耦合的特点。城市土地作为一种有限的自然资源，其所有权和经营权是垄断的，城市土地市场是垄断市场。在城市土地国家所有条件下，为保证城市土地的合理利用，实现非农业建设用地总量控制，我国城市土地市场（转让市场）掌握在国家（城市政府）手中，国家授权土地管理部门垄断城市土地使用权转让。进入土地转让市场的土地数量、用途、转让方式和使用寿命由政府控制。但这并不意味着排除竞争，其竞争表现为土地使用者为获得土地使用权而进行的土地使用和价格竞争。在城市土地二级市场（转让市场）.转让价格主要由市场竞争形成。

二是地域性强。普通商品可以通过完全的空间流通来调整不同市场之间的剩余空间，这可能会形成全国统一的竞争性市场和市场价格。然而，土地商品是不同的。由于土地位置固定，不同城市的土地区位特征和功能差异较大，不同城市的土地不需要流动，供需差异不能相互调整。即使在同一个城市，不同地区的城市土地也有不同的特点，不能通过市场流通相互取代。这不太可能形成全国统一的城市土地市场和竞争性价格，只能成为当地市场和不完全竞争的市场，土地市场价格和租金差异较大。

第三，交易模式的多样性和市场构成的多层次性。城市土地市场可以采用灵活多变的经营模式。从交易方式的角度来看，有一次性交易和分期租赁，具体形式包括协议、招标、拍卖、折扣股票、租赁等。租赁可分为长期租赁、短期租赁、转租等方式。随着城市土地制度改革和国有企业改革的深化，将继续出现新的经营模式。城市土地市场的多层次表现在国家征收农村集体土地形成的土地征收市场、国家向土地使用者（或经营者）转让土地使用权形成的土地使用权转让市场、土地使用者转让土地使用权形成的土地使用权转让市场。各级城市土地市场的竞争程度和范围差异较大，国家宏观调控的方式和难度也有所不同。

城市土地市场-图1

第四，收入分配的复杂性。在我国城市土地实行国有制的条件下，城市土地的收入分配比较复杂。

（1）国家和地方政府之间的分配关系。作为城市土地所有者，国家应当获得土地收入，地方政府应当委托具体行使土地管理权，也应当取得部分收入。为了保护和调动地方政府的积极性，增加城市基础设施建设投资，促进城市经济社会的全面发展，需要协调中央和地方政府在城市土地收入分配中的利益；

（2）各级地方政府之间的利益关系。省、市、县各级政府根据土地管理审批权限承担不同的土地管理任务，如何合理分配和处理各级地方政府之间的分配关系；

（3）国家土地管理部门与国有土地开发公司之间的土地收入分配关系属于国家与企业之间的分配；

（4）土地收入使用中更复杂的分配关系。即城市土地收入不仅应用于城市建设的土地资本折旧费补偿和利息支付，还应用于城市发展和旧城改造的重新投资。这些城市土地收入的多样化利益主体和多样化使用需要在土地收入分配中考虑各方面的关系，充分调动各方面的热情，合理分配土地收入，促进国有土地资产的保存和增值。

第五，价格的多样性。城市土地价格的形成要比一般商品复杂。由于土地是一种特殊商品，影响城市土地市场价格的因素众多，既有经济因素、物理因素和环境因素，也有政策因素、心理因素等。因而城市土地有特殊的价格形成机制，市场价格也呈现出多样性，构成多层次、多形式的城市土地价格体系。如城市土地出让市场就有协议价、招标价、拍卖价、租赁价、抵押价等形式；转让市场也有转让价、转租价等多种形式。城市土地价格的多样性，决定了政府对城市土地市场管理和监督要比一般商品市场复杂得多。

第六，房地产交易与房地产交易的交叉特征。城市土地的使用往往与建筑建设相结合，城市开发和住房建设必须以城市土地开发为前提。因此，房地产往往与房地产相结合，房地产交易往往与房地产交易相互渗透和融合。然而，由于房屋所有权和土地所有权属于不同的产权主体，在产权关系不理顺的情况下，往往不是房地产服从房地产，而是房地产服从房地产，导致土地所有者利益的损失。房地产市场的无形交易也造成了大量国有土地收入的损失，成为中国城市土地市场的一个突出问题。可以看出，理顺城市房地产与房地产的产权关系，建立合理的收入分配机制，促进城市房地产市场的健康发展，是需要认真研究和解决的重要课题。

城市土地市场结构体系

城市土地市场是一个多层次、开放、运动的市场体系，其内部市场相对独立，根据各自的特点、功能和运行模式形成自循环运动体系；相互联系、相互依赖，形成整个城市土地市场的大循环体系。研究城市土地市场结构，是揭示和解释城市土地市场体系内部结构的组成和相互关系，促进城市土地的有效利用。

目前，我国城市土地市场结构体系的类型仍存在差异。相当多的人认为，中国的城市土地市场只是土地使用权市场，没有土地所有权市场。由于城市土地国家所有，土地所有权不得出售，土地使用权允许在市场上流通，因此土地的商业化本质上是土地使用权的商业化。然而，由于建设的需要，我国城市应利用国家行政权力向农村集体经济组织征用土地，这里遇到了土地所有权变更的问题。一般来说，国家征地生的公共需要外，国家征地还应遵循经济规律的要求，利用经济杠杆调整征地人与被征地人之间的关系。因此，事实上，中国也有土地所有权的交易关系。可以看出，城市土地市场是一个完整的市场体系，包括农业征地市场和土地使用权市场。

l.农地征购市场。土地征用是指国家为公共目的强制取得原土地权利人的土地权利并给予合理补偿的行为。土地征用制度已成为我国土地制度的重要组成部分。征地行为是否属于市场行为，征地补偿费是否属于土地价格？这是我国关于城市土地利用的争论的焦点。一些同志认为，土地从集体所有权转为全民所有权的过程不是市场行为，其征地补偿费不属于土地价格。其论点是，中国的土地分为集体所有制和全民所有制，均为公共所有制。当国家需要它时，它可以依法征用集体所有制的土地。征用不是销售，而是国家的强制力。征用时，双方不需要纳税，只需要经济补偿和劳动安排。然而，国家将农民集体所有的土地转化为国有土地的前提是依法对农民进行经济补偿。虽然征地行为是强制性的，但不是超级经济的强制性，而是基于有偿的。因此，中国也应遵循农村商品粮征用相同的原则。它不仅体现在国家的强制力上，也体现在土地所有权的转让上。不可否认的事实是，农地征地市场的存在和征地补偿标准的市场化。近年来，我国城市政府在征地实践中表现出的交易征地补偿费与城市土地使用权价格的波动以及与之保持一定价格比例关系的事实明显表明，农地征地市场与城市土地出让市场之间存在着密切的联系和联系。

随着我国工业化和城市化进程的发展，部分农村土地必须转化为城市土地，以满足城市经济发展的需要。根据国务院批准的《1997~2010年全国土地利用总体规划纲要》，到2010年，全国非农业建设占用耕地将控制在2950万亩。1997-2000年4年，非农业建设占用耕地约1050万亩，平均每年占用约260万亩。其中大部分必须通过购买市场转变为城市土地。因此，农业征地市场是城市增量土地的来源，是城市土地转让市场的上游，应当纳入城市土地市场体系。因此，国家从社会公共利益的需要出发，根据法律规定的程序和批准权限，参照市场价值确定征地补偿水平，是有利于城乡双赢发展的重要问题。不承认征地费是农业所有权的交易价格，不利于现有征地制度的改革，不利于征地补偿标准的合理化，不利于城市土地补偿水平的形成。

2.城市土地一级市场(城市土地使用权转让市场)。《宪法》和《土地管理法》都明确规定，城市土地属于国家所有，国有土地使用权可以依法转让。也就是说，城市土地流通只是城市土地使用权，为城市土地使用权市场奠定了法律基础。根据我国目前的城市土地使用权交易方式，城市土地使用权市场可分为两个层次：城市土地使用权转让市场和转让市场。城市土地使用权转让市场是城市土地使用权流通的一级市场。在这里，国家通过城市政府将城市土地使用权有偿、有期限地转让给土地经营者或用户，是城市土地使用权进入流通的第一个环节，因此被称为城市土地使用权一级市场（以下简称城市土地一级市场）。在一级市场上，国家通过城市政府的土地管理部门在服从城市规划和使用管理的前提下，采取协议、招标、拍卖等方式。

3.二级城市土地市场(城市土地使用权转让市场)。它是获得城市土地使用权的经济主体，是将城市土地使用权转让出去形成的市场关系。因为这是城市土地使用权的再流通，所以被称为二级市场。在二级市场，不同的城市土地使用者交易城市土地使用权，包括土地使用权的转让、转租、交换、抵押等。这里有很多交易者，交易频率高，交易形式多样。城市土地二级市场以土地使用权交易为基本内容，但随着土地产权的分解和细化，其他形式的土地权交易也可以衍生出来，从而形成城市土地二级市场内部的多重结构。与一级市场相比，二级市场的经济关系要复杂得多。特别是土地投机和隐性交易的大量存在，可能会阻碍土地市场的公平竞争，造成国有土地收入的大量流失，也可能降低土地资源的宏观配置效率。在我国城市土地市场体系不完善的情况下，政府必须加强土地转让市场的健康发展，引导土地市场主体的管理。

参考文献

↑宋延军，魏允哲.我国城市土地市场浅论[J].1996(1)经济纵横
↑第五章城市土地利用及其内部空间结构.城市经济学.东北财经大学精品课程